Kungsledens nya VD

Jag äger aktier i Hemfosa efter bolagets notering och då Hemfosas VD är tidigare VD i Kungsleden för det mina tankar till hur Kungsleden är idag, efter att förut ha varit framgångsrika under Jens Engwalls ledning.

Hur som helst, så såg och läste jag en artikel i DI weekend idag på di.se om Kungsledens nya VD Biljana Pehrsson. Artikeln heter Biljanaeffekten ska vända kurvan och var väldigt intressant. Den tar upp att hon är utbildad fastighetsekonom från KTH, vilket jag själv ämnar bli. Hon har haft väldig framgång i sina tidigare jobb, bl.a. var hon med om att starta upp East Capitals fastighetsfond som nu är en av fondbolagets allra bästa fonder. Jag rekommenderar starkt att man läser artikeln om Biljana på di.se om man är intresserad av fastighetsbolag på börsen och då speciellt Kungsleden.

Lite citat ur artikeln:

"Samtidigt blev hon tillfrågad om att sitta i styrelsen för fastighetsbolaget Kungsleden. Biljana Pehrsson tackade ja.

”Jag tänkte ’varför inte?’, det kunde bli något spännande.”

Under resans gång som styrelseledamot förstod hon dock att verksamheten i Kungsleden inte var helt i sin ordning.

”Kungsleden var då ett transaktionsdrivet fastighetsbolag med en affärsstrategi att köpa fastigheter billigt och sedan sälja dem dyrt så snabbt som möjligt. Något som hade gjorts med stor framgång fram till kraschen 2008, sedan stod marknaden och trampade på samma ställe väldigt länge.”

Hon insåg snabbt att något behövdes göras och drev igenom en ny strategi för att åter få fart på verksamheten. I och med den nya strategin valde Thomas Erséus, den dåvarande vd:n, att avgå efter sju år.

Då kom frågan till mig om jag var intresserad av hans jobb. Jag hade ju varit den drivande i styrelsen och de tyckte väl att jag skulle få kavla upp ärmarna och faktiskt genomföra det jag hade varit med om att initiera – upp till bevis, liksom.”

Efter en rekryteringsprocess fick hon jobbet i september 2013. Arbetet med att förbättra verksamheten inleddes direkt. Kungsledens fastighetsområden skalades ned med 100 orter och fokus gick från industrilokaler till kontorsfastigheter. Bolaget har fått en jämnare könsfördelning och uppnått högre lönsamhet.

Detta är bara början av den så kallade ”Biljana-effekten”, som börjar bli ett uttryck på fastighetsmarknaden."

Artikeln handlar en del om jämställdhet och om att Kungsleden har mycket kvinnor i ledande position. Angående detta så utan att lägga mig i debatten om jämställdhet så kan jag bara konstatera att kvinnor generellt verkar vara försiktigare, så det kan nog ge stabilitet åt Kungsleden som annars varit högrisk med hög belåning, att det nu är mycket kvinnor som förmodligen kommer kunna sänka riskerna i bolaget på sikt. Samtidigt så verkar Biljana väldigt kompetent och med bra erfarenhet inom fastighetsbranschen, så efter att ha läst artikeln börjar jag fundera på Kungsleden som en kandidat på ett fastighetsbolag att ta in i portföljen.

Jag har bollat Kungsleden lite med min gamla kompis från gymnasiet som haft bra framgång på börsen sen 2008 och vi kom fram till att det nog inte är någon brådska att gå in i Kungsleden nu då det i kursen verkar ligga förhoppningar om att Kungsleden ska kunna överklaga beslut om angående skattemål. Kungsleden har fått besked att man inte kan göra avdrag man hoppats kunna göra, jag har inte koll på alla detaljer i skrivandets stund, bara att det är risk för att överklagan avslås och att Kungsleden åker på besked om att man inte få göra skatteavdrag vilket bör sänka kursen då vid det beslutet, varför jag avvaktar med att köpa Kungsleden just nu.

Jag väljer att lägga in Kungsleden i bevakningslistan och avvakta ett köp i väntan på ett bättre tillfälle och till bättre kurs än för tillfället.

I ett pm från Avanza angående Kungsleden där man hänvisar till Nordea (se det här) menar Nordea att Kungsleden är lågt värderad även om det blir förlust vid skattemål:

"I sin beräkning har Nordea tagit med att Kungsledens eget kapital minskar med 12 kronor, till 50 kronor per aktie, om förlusten i skattemålet i Kammarrätten står fast. "

Nordeas strateger bedömer att Kungsleden har sämre chans att vinna resterande domar på totalt cirka 10 kronor per aktie, vilket bör vara klart innan årsskiftet.

"Finns det något positivt är det att skattemålen nästa år ligger bakom bolaget och man därmed kan fokusera på den operativa utvecklingen som blir allt bättre", skriver Nordea.
I sin beräkning lägger Nordea vidare tillbaka 5 kronor i derivat, varpå substansvärdet landar på cirka 55 kronor.

"Vi räknar också med att substansvärdet byggs på med cirka 10 kronor i år med värdeökningar och vinstmedel, vilket motsvarar cirka 65 kronor per aktie vid årets slut. Justerar vi för en befarad förlust i även det andra stora skattemålet blir substansvärdet cirka 55 kronor, i sämsta fall", skriver Nordeas strateger.

Så Nordea räknar med ett substansvärde på ca 55 kr för Kungsleden om man skulle förlora två skattemål, vilket är ganska sannolikt. Men möjligheten att man vinner ena eller båda ger en potential för kurslyft. Men jag avvaktar. Men som även nämns av Nordea har Kungsleden som mål att dela ut halva vinsten vilket borde leda till en utdelning på 3 kr eller 6% direktavkastning framöver, enligt Nordea.