Sålt National Bank of Greece och minskat i Protector

National Bank of Greece har gått bra sista dagarna, efter att ha varit nere på en botten på 0,95 usd var aktien igår uppe i som högst 1,65 usd. Den lilla post jag köpte in på kursen 1,04 dollar 28 januari såldes igår på 1,55 dollar, alltså en uppgång på ca 50% på en vecka!

Ursprungliga tanken med köpet i National Bank of Greece (NYSE:NBG) var att ha den lilla posten en längre tid med förhoppningen om en flerdubbling. Men jag kom igår fram till att jag har tillräckligt dålig koll på Grekland, politiken, och NBG för att motivera att säkra en snabb vinst istället för sitta kvar i osäkerhet. Med detta sagt, så är det fullt möjligt att jag efter att ha läst på mer återköper aktier i NBG.

Protector Forsikring var för några dagar sen uppe i ATH på 46,70 nok. Med bakgrunden av att såväl börsen, min aktieportfölj, och Protector tangerat ATH så tänkte jag att det är ett bra läge att minska. Men det främsta skälet till att jag minskat i Protector forsikring, är inte att jag inte tror på bolaget eller för att kursen är nära ATH, utan på grund av att jag ville plocka bort all belåning i aktieportföljen. Jag sålde av ca 40% av mitt innehav i Protector Forsikring, och tillsammans med försäljningen av NBG så är nu belåningen helt borta. 

Cision upp

Det kom nyhet idag att Meltwater köpt fler aktier i Cision för 60 kr styck.

Aktien är nu uppe i 61 kr. En uppgång över 8%. Detta är goda nyheter för mig, det egna kapitalet fortsätter öka tack vare Cision och jag får chansen att på grund av vinsten i Cision minska belåningen i portföljen med en allt större växande andel.

Aktuell belåning är på över 50%, vilket är högt med tanke på att också börsen framstår som högt värderad. Men uppköpet av Cision kommer i nuläget att kunna minska belåningen från över 50% till ca 10-12%!

Belåning och Hemfosa

Portföljens totala belåning bara ökar. Detta får mig att vara i andra änden av vågskålen jämfört med bloggare som Lundaluppen (Lundaluppen om Hemfosa) som är emot belåning.

Vad jag gillar med belåning är den kraftiga hävstång det ger. Ett kort räkneexempel. Du har 100 000  kr och köper en aktie som går upp 50%, det ger ett totalt värde på 150 000 kr. OM Säge belåningsvärdet är 50% på aktien så kan du med full belåning köpa aktier för 200 000 med 100 000 som eget kapital. Problemet med detta är att det behövs en marginal för att undvika överbelåning och tvångsförsäljning. Så vi säger att man belånar portföljen med 50% istället för de 100%. Det betyder att man köper aktier för 150 000 kr varav 50 000 kr är lånad med belåning och 100 000 kr är eget kapital. Aktien går nu upp 50% så det totala värdet blir 175 000 kr mot 150 000 kr utan belåning. Vi säger att räntan är 7% på ett år det betyder att lånet på 50 000 kr kostar 0,07 x 50 000 = 3500 kr.

Så att låna 50 000 kr i detta fall skulle ge en vinst på 25 000 kr - 3500 = 21500 kr. Jämför hävstången i att ha 171 500 kr istället för 150 000 kr efter att ha satsat 100 000 kr eget kapital och göra en vinst på 50% i aktien. Med belåning stiger vinsten på eget kapital från 50% till 71,5% vid en uppgång på 50%, detta på grund av belåningen som bara kostar 3500 kr/år för 50 000 kr.

Säg att uppgången sker på ett halvår istället för ett år, då kostar lånet på 50 000 kr bara hälften av de 3500 kr, dvs 1750 kr om belåningen tas bort genom aktieförsäljning efter uppgången på 50%.

Vad jag inte nämnt är en till fördel, att för den som jobbar kan göra ränteavdrag på räntan på 3500 kr för 50 000  kr. Ränteavdraget är på 30% vilket betyder att 30% av de 3500 = ca 1000 kr återbetalas senare och adderas till vinsten på 171 500 kr.

Nu är jag student, så om jag inte jobbar extra och/eller sommarjobbar så inkräktar det tyvärr på min möjlighet att göra ränteavdrag.

Kopplingen mellan min portfölj och Hemfosa är att Hemfosa har en hög belåning på sina fastigheter, liksom jag har en stor belåning nu (igen) i min portfölj. Den höga belåningen i Hemfosa är också anledningen till att bloggaren Lundaluppen väljer att inte teckna aktier i Hemfosa vid noteringen.

För min del har jag nyss valt att teckna aktier i Hemfosa. Jag kommer använda belåning för att kunna teckna aktier i Hemfosa.  Jag sitter nu och tittar i prospektet och ska läsa en analys av Per Ericson på Avanza av Hemfosa, och kommer samtidigt att gå igenom Hemfosa en del i detta blogginlägget.

Kollar vi på rörelseresultatet som presenteras för 2013 i prospektets sammanfattning så syns det att lånen Hemfosa har äter upp en stor del av driftnettot (hyresintäkter - drift & underhållskostnader)

 

 



Hemfosa har enligt Resultaträkningen ovan hyresintäkter på 1,584 miljarder kronor, sen drift- och underhållskostnader på lite över 500 miljoner kronor vilket ger ett driftnetto på ca 1 miljard kr. Men sen äter finansiella kostnaderna (kostnaderna för lån) upp nästan 80% av driftnettot. Så förvaltningsresultatet blir 323 miljoner kr. Sen minskas resultatet för år 2013 betydligt av värdeminskning på fastigheterna (jämför med värdeökning föregående åren 2011-2012), vilket är en minuspost på ca 200 miljoner. Men för 2013 till skillnad mot föregående år dras ingen skatt, så resultatet före skatt på 132 mkr adderas av 99 mkr till att få årets resultat för 2013 att sluta på 231 miljoner kr. Jämför 231 mkr för 2013 med 923 mkr för år 2012. Det som höjde resultatet för år 2012 var ökning av värdet på fastigheterna.

Så RR visade att Hemfosas resultat för 2013 är belastat av höga kostnader för lån på 779 mkr  och värdeminskning av fastigheterna på 193 mkr. I denna översikt av RR för åren 2011-2013 ser man potentialen till bra framtida vinster för hemfosa genom att öka driftnettot kombinerat med ökning av värdet på bolagets fastigheter. Jag tror Hemfosa med låga räntenivåer kommer fortsätta satsa på att ha en hög belåning och använda pengar från nyemissionen till att öka hyresintäkter och driftnettot snarare än att betala av lån.

 Vi går vidare till den presenterade balansräkningen (BR) för att kolla på tillgångar och hur de finansierats av eget kapital och skulder.

Man ser att fastigheternas värde år 2013 är 16, 284 miljarder kronor. Att likvida medel var 284 mkr. Dessa fastigheter med mera har finansierats med eget kapital på 2,369 miljarder kronor och lån på nästan 15 miljarder. Det är definitivt vettigt av Hemfosa att göra en emission och notering på börsen för att få möjligheten att minska skulder och öka eget kapital.

Så en titta på den presenterade kassaflödesanalysen

 

 



Kassaflödesanalysen visar på ett hyfsat kassaflöde från den löpande verksamheten, som skulle bli negativt på grund av investeringar i fastigheterna, om det inte vore för att lån upptogs som gör att Hemfosa hade likvida medel på 284 mkr vid 2013 års slut.

Sist en titt på nyckeltal för Hemfosa

Bland nyckeltalen fastnar jag för att potentialen för ett högt avkastning på eget kapital (ROE) genom värdeökningarna på fastigheter som gav höga tal 2011-2012, men ROE på 10,2% för 2013 får väl anses vara okej. Direktavkastningen på fastigheterna ligger lite över 6%. Så syns den höga belåningen på 83,9% för 2013 för fastigheterna. Eget kapital per aktie på 94,8 kr mot notering nu i mars på 88-96 kr per aktie. Det står som kommentar att efter årsskiftet 2013 sker lån av SEB och Swedbank samtidigt som lån av aktieägare kvittas mot nya aktier vilket ska sänka belåningen från ca 84% till ca 66%.

Sen finns en proforma redovisning av Resultaträkning, balansräkning och kassaflödesanalys som visar effekterna av hur resultaträkning och finansiell situation kunnat se ut om refinansiering av aktieägarlån skett 1 jan 2013.

Angående utdelningens sägs det att den ska vara 60% av utdelningsgrundande resultat.


Utdrag ur Avanzas analys av Hemfosa

"Finanskrisen ledde dock aldrig riktigt till de härjningar bland framför allt de hårt skuldsatta utländska fastighetsbolagen som Hemfosa räknade med i början av 2009. De rekordlåga räntorna och den relativt snabba konjunkturåterhämtningen räddaade många bolag. Det har i sin tur också inneburit att Hemfosa många gånger köpt sina fastigheter till lite högre priser än det skulle ha önskat."

"Förvaltningsresultatet för 2013 uppgick pro forma till 608 Mkr vilket per aktie (exklusive eventuell övertilldelning) blir cirka 9,90 kronor. P/e-talet landar då mellan 8,9 och 9,7 vilket är relativt lågt jämfört med många andra fastighetsbolag på Stockholmsbörsen."

En metod att göra de stora klippen på börsen

Det är lätt att tro att man måste hitta en aktie som mångdubblas för att göra ett stort klipp. De aktierna som mångdubblas är sällan de större eller kända och stabila bolagen utan är oftast mindre bolag som brukar innebära hög risk. Det vill säga lite av vinna eller försvinna, hög risk/hög potential.

Men det finns ett annat sätt att göra riktigt stora klipp. Det är inte så enkelt som att det är lättare, och det är inte heller riskfritt. Men det är en alternativ metod med lägre risk då man kan satsa på större stabilare företag än de små "vinna eller försvinna" bolagen.

Det jag tänker utveckla nu är att man kan göra rejäla klipp på att gå in med hävstång i större bolag vid en börsnedgång. Hävstången fås genom att man satsar lånade pengar förutom sina egna. Det kan man göra på två sätt. För det första kan man använda belåning. För det andra så kan man ta ett privatlån och investera.

För att utveckla och exemplifiera detta så har jag tänkt ta 2 fiktiva exempel på affärer som kunnat göras vid den senaste börsnedgången samtidigt som jag tänkt hänvisa till ett riktigt exempel på någon som använt denna taktik med stor framgång.

Jag tänkte börja med att exemplifiera detta med hur belåning fungerar och då vill jag hänvisa till Sparpodden avsnitt 14: Avsnitt 14 - 2014, belåningens år? (klicka på länken, sen på avsnitt 14).

Gunther och Jan för resonemang med belåningsgrader med exempel på 70% och 80% och jag tänkte här i blogginlägget återge Jan Dinkelspiels exempel på när man med ett eget kapital på 100 000 kr investerar i en aktie med belåningsvärde på 80% och på så sätt "lånar" 400 000 kr och så investerar 500 000 kr i en aktie.

Jan tar upp att om man har 100 000 kr i eget kapital så kan man köpa en aktie med belåningsvärde 80% för 500 000 kr med full belåning. Alltså 80% belåning innebär att om du köper en aktie med 80% belåningsvärde så måste du lägga in 20% själv, vilket av 500 000 kr är lika med 100 000 kr. Jan tog sedan upp att om man köpt en aktie då för 500 000 kr och den går upp 5% så är värdet 525 000 kr. Säljer man sedan av den aktien så har man kvar eget kapital på 100 000 kr + vinsten på 25 000 kr när lånet på de 400 000 kr återbetalats. Så med belåningen på 80% har en 5% kursuppgång blivit 25% på eget kapital i värdetillväxt. Men belåningen fungerar på samma sätt med hävstång åt andra hållet. Om man köpt en aktie för de 500 000 och aktien minskar med 5% så har man kvar 475 000 kr och säljer man då och återbetalar lånet på 400 000 kr så har man kvar 75 000 kr, så -5% på det belånade innehavet har blivit -25% på eget kapital.

Det andra sätter som jag nämnde förutom belåning var att ta ett lån och köpa aktier för. En bloggare som driver bloggen "MILJONÄR INNAN 30" har gjort just detta. Det var under år 2008, när det var börsvall som varade in på 2009, som denna bloggaren under år 2008 tog ett lån, för han tyckte att börsen var billig/nedtryckt, och investerade det på börsen. Sen betalade han av på lånet kommande år.   

I blogginlägget "Sammanfattning av åren som gått" - se bloginlägget, skriver han: "2008
Månadsspar på i snitt ca 11.000 kr 100% aktier/aktiefonder (stor andel BRIC-fonder)
Flyttar på våren över 50.000 från ränta till aktier när börsen gått ner en del
Lånar på hösten 100.000 och köper aktier när börsen gått ner ännu mer"

Denna bloggaren lånar alltså 100 000 kr och investerar på börsen, som jag förstår det, mot slutet av året 2008, då börsen gått ner en hel del. Nu i efterhand så här med facit i hand så vet vi att börsen bottnade 2009, så 2008 var "lite för tidigt" att gå in. Men den som gick in 2008 med pengar har idag 4 januari 2013 gjort sig en rejäl slant, en peng som blivit ännu större med den hävstång som belåning eller lån adderat till det egna kapitalet som investerats. 

Den här bloggaren skriver ju att han först gick in med egna pengar 2008 när börsen gått ner en del, sen när börsen gått ner ännu mer så lånade han mer pengar och investerade på börsen. Nu tänkte jag att vi i detta blogginlägget ska ta två fiktiva exempel på investeringar som denne bloggaren eller någon annan kunnat göra och säkert gjorde under år 2008. För enkelhetens skull kommer jag förenkla dessa exempel till ett köp och ett sälj, istället för det vanliga att köpet i aktien är uppdelat i flera delköp. Eftersom börsen bottnade 2009 men vi nu ska fiktivt göra inköp av två bolag 2008 så väljer jag att göra dessa inköp nära botten nivån för aktierna 2008 och räknar på vinsten av att ha sålt dem igår fredag 3 januari 2014.

Vi ska titta på två sätt att investera i dessa aktier. Det första sättet är att använda ett eget kapital och ta ett lån på 100 000 kr. Det andra sättet är att använda belåning. Observera att det knepiga med belåningen är att om aktien faller kan man tvingas till tvångsförsäljning, därför är det "svårt" att utnyttja hela belåningen för då tvingas man lätt till tvångsförsäljning av en del av innehavet om aktien skulle gå ner bara lite.

De två aktierna jag valt ut, som är större bolag är Swedbank och Industrivärden C. Swedbank hade ju en kris under dessa år 2008-2009 så jag tänker att alla kanske inte vågade gå in i Swedbank, men om man tänker att man "förstod" att börsen var nedtryckt och att det var ett köpläge och man ville investera utan att ta en jättestor risk så kan valet ha fallit på t.ex. Industrivärden C.

Vi antar att "placeraren" som antingen skulle investerat i Swedbank eller Industrivärden C under botten år 2008 gör det antingen genom att investera 50 000 kr i eget kapital och ta ett privatlån på 100 000 kr eller att investera 50 000 kr och använda max belåningsvärde på aktierna. I skrivandet stund är belåningsvärdet på Avanza för Swedbank 75% och belåningsvärdet för Industrivärden C är 80%, så vi använder dessa belåningsvärden (även om de inte gällde 2008).

Så vi börjar med att titta på Swedbank under år 2008

Vi ser här i diagrammet att årslägsta på Swedbank 2008 var ca 35 kr. Vi köper alltså i ena fallet Swedbank på 35 kr för 50 000 kr eget kapital + 100 000 kr lånat kapital = 150 000 kr, det ger ca 4286 aktier i Swedbank. I andra fallet så investerar vi de 50 000 kr som motsvarar 25% av hela investeringen där belåningsvärdet är 75%, så vi investerar alltså 200 000 kr och köper aktien för 35 kr i det andra fallet och det ger ca 5714 aktier i Swedbank

Nu säger vi att vi sålde aktierna i Swedbank i går, fredag 3 januari 2014

Vi sålde aktierna igår till kursen 182,80 kr per aktie. Detta ger i fall 1: 182,80 * 4286 = 783 481 kr, efter att lånet på 100 000 kr betalats av finns det 683 481 kr kvar. Lånekostnaden är satt till 7% ränta på de 100 000, Vi kommer alltså att få betala ränta på 7% under 5 år vilket är lika med en kostnad på 35 000 kr. Så efter att ha dragit ränta på 35 000 kr har vi kvar 648481 kr, vilket ger en avkastning på eget kapital på 648 481 / 50 000 = 12,969 = 1296%

Vi sålde alltså aktierna igår för 192,80 kr per aktie. Detta ger i fall 2: 182,80 * 5714 =  1 044 519 kr. Efter att lånet på 150 000 kr återbetalats kvarstår 894519 kr. Sen drar vi räntekostnaden på 7% ränta på 150 000 kr för de 5 åren = 52500, så efter att ha dragit av det så har vi kvar 842 019 kr, vilket ger en avkastning på eget kapital på 842 019 / 50 000 = 16,84 = 1684%

Vi går nu vidare och tittar på Industrivärden C under 2008

Vi ser i diagrammet att årslägsta för Industrivärden 2008 var ca 38,20 men vi säger att vi köpte på 40 kr jämnt. Så i ena fallet köper vi Industrivärden C för för 50 000 kr eget kapital + 100 000 kr lånat kapital = 150 000 kr, det ger 3750 aktier i Industrivärden. I det andra fallet så investerar vi de 50 000 kr som motsvarar 20% av investeringen där de 80% är belåningsvärdet på Industrivärden som vi alltså "lånar", så vi lånar 200 000 kr och investerar 50 000 kr eget kapital = 250 000 kr, det ger 6250 aktier i industrivärden C.

Nu säger vi att vi sålde aktierna i Industrivärden C igår, fredag 3 januari 2014.

Vi säger att vi sålde Industrivärden på dagshögsta igår fredag 3 januari som var 123,40 kr. Detta ger i fall 1: 123,40 * 3750  = 462 750 kr. Efter att lånet på 100 000 kr betalats av finns 362 750 kr kvar. Lånekostnaden är även i detta fall satt till 7%, så vi får som i förra fallet med Swedbank en kostnad på 35 000 kr för att låna 100 000 kr i 5 år. När lånet på 35 000 kr dragits av återstår 327 750 kr vilket är en avkastning på 327 750 / 50 000 = 6,55 = 655%

Vi sålde alltså aktierna på dagshögsta 123,40 kr. Detta ger i fall 2: 123,40 * 6250 = 771 250. Efter att lånet på 200 000 betalats av kvarstår 571 250. Lånekostnaden på 7% för 200 000 kr i 5 år blir 70 000 kr. Så efter att även 70 000 kr dragits av så kvarstår 501250 kr, vilket ger en avkastning på 501250 / 50 000 = 10,025 = 1000%

Anmärkning: detta är fiktiva exempel med Swedbank och Industrivärden, som inte tagit hänsyn till problemet med överbelåning, dvs. om aktien går ned så man tvingas till tvångsförsäljning. Exemplet har också utgått från att aktierna tajmades 2008 med att köpas på botten och att sen säljas på drygt dagshögsta den 3 januari 2013. Så lätt är detta inte i verkligheten att genomföra, då man ofta sprider ut köpen i ett företag på flera tillfällen istället för att köpa en gång, och det är svårt att tajma botten vid köp och toppen vid sälj.

Nu är frågan, vad skulle avkastningen varit utan belåning eller lån? Dvs om man "bara" köpt aktier i Swedbank eller eller i Industrivärden på botten under 2008 och sålt på toppen 3 januari 2013?

Swedbank: 2008 hade man för 50 000 till kurs 35 kr fått ca 1429 aktier, som då dessa sålts hade varit värda 1429 * 182,80 = 261143 kr.

Jag gjorde ett enkelt stapeldiagram som visar på vinsten i de tre fallen:
Stapel 1: Vinsten av att satsa 50 000 eget kapital på Swedbank 2008 och sälja 3 januari
Stapel 2: Vinsten av att satsa 50 000 eget kapital och låna 100 000 = 150 000 på Swedbank
Stapel 3: Vinsten av att satsa 50 000 EK och belåna till 75%, vilket innebär "att låna" 150 000




Inudstrivärden C: 2008 hade man för 50 000 kr till kurs 40 fått 1250 aktier, som då dessa sålts hade varit värda 1250 * 123,40 = 154 250 kr.

Jag gjorde på liknande sätt ett stapeldiagram för Industrivärden som visar vinsten i de tre fallen:
Stapel 1: Vinsten av att satsa 50 000 EK på Industrivärden C 2008 och sälja 3 jan 2013
Stapel 2: Vinsten av att satsa 50 000 EK + låna 100 000 = 150 000
Stapel 3: Vinsten av att satsa 50 000 EK och belåna till 80%, vilket innebär "låna" 200 000 och satsa



Anmärkning 2: I stapeldiagrammet är vinsten beräknad i stapel 2-3 efter att lånen återbetalats och ränta betalats för lånen under de ca 5 år pengarna lånats. Diagrammen visar tydligt den hävstång som lån och belåning kan ge på vinsten.


Avslutningsvis vill jag bara varna för belåning och att låna pengar för att investera. Det innebär stor risk och stor möjlighet och man bör verkligen veta vad man håller på med. Kunskap minskar risken. Men med detta blogginlägg vill jag visa på möjligheten att göra ett stort klipp på börsen genom att låna pengar och handla aktier för under en börsnedgång, och tanken är då att satsa på "kvalitetsaktier" som tryckts ned, som t.ex. industrivärden. Jag vill tillägga att dessa exempel av beräkningsskäl utgått från att man köper i endast en aktie, men det smarta om man vill låna pengar för att köpa aktier under en börsnedgång är att sprida pengarna, det egna + lånade kapitalet, på kanske säg 10 olika aktier.