Belåning och Hemfosa

Portföljens totala belåning bara ökar. Detta får mig att vara i andra änden av vågskålen jämfört med bloggare som Lundaluppen (Lundaluppen om Hemfosa) som är emot belåning.

Vad jag gillar med belåning är den kraftiga hävstång det ger. Ett kort räkneexempel. Du har 100 000  kr och köper en aktie som går upp 50%, det ger ett totalt värde på 150 000 kr. OM Säge belåningsvärdet är 50% på aktien så kan du med full belåning köpa aktier för 200 000 med 100 000 som eget kapital. Problemet med detta är att det behövs en marginal för att undvika överbelåning och tvångsförsäljning. Så vi säger att man belånar portföljen med 50% istället för de 100%. Det betyder att man köper aktier för 150 000 kr varav 50 000 kr är lånad med belåning och 100 000 kr är eget kapital. Aktien går nu upp 50% så det totala värdet blir 175 000 kr mot 150 000 kr utan belåning. Vi säger att räntan är 7% på ett år det betyder att lånet på 50 000 kr kostar 0,07 x 50 000 = 3500 kr.

Så att låna 50 000 kr i detta fall skulle ge en vinst på 25 000 kr - 3500 = 21500 kr. Jämför hävstången i att ha 171 500 kr istället för 150 000 kr efter att ha satsat 100 000 kr eget kapital och göra en vinst på 50% i aktien. Med belåning stiger vinsten på eget kapital från 50% till 71,5% vid en uppgång på 50%, detta på grund av belåningen som bara kostar 3500 kr/år för 50 000 kr.

Säg att uppgången sker på ett halvår istället för ett år, då kostar lånet på 50 000 kr bara hälften av de 3500 kr, dvs 1750 kr om belåningen tas bort genom aktieförsäljning efter uppgången på 50%.

Vad jag inte nämnt är en till fördel, att för den som jobbar kan göra ränteavdrag på räntan på 3500 kr för 50 000  kr. Ränteavdraget är på 30% vilket betyder att 30% av de 3500 = ca 1000 kr återbetalas senare och adderas till vinsten på 171 500 kr.

Nu är jag student, så om jag inte jobbar extra och/eller sommarjobbar så inkräktar det tyvärr på min möjlighet att göra ränteavdrag.

Kopplingen mellan min portfölj och Hemfosa är att Hemfosa har en hög belåning på sina fastigheter, liksom jag har en stor belåning nu (igen) i min portfölj. Den höga belåningen i Hemfosa är också anledningen till att bloggaren Lundaluppen väljer att inte teckna aktier i Hemfosa vid noteringen.

För min del har jag nyss valt att teckna aktier i Hemfosa. Jag kommer använda belåning för att kunna teckna aktier i Hemfosa.  Jag sitter nu och tittar i prospektet och ska läsa en analys av Per Ericson på Avanza av Hemfosa, och kommer samtidigt att gå igenom Hemfosa en del i detta blogginlägget.

Kollar vi på rörelseresultatet som presenteras för 2013 i prospektets sammanfattning så syns det att lånen Hemfosa har äter upp en stor del av driftnettot (hyresintäkter - drift & underhållskostnader)

 

 



Hemfosa har enligt Resultaträkningen ovan hyresintäkter på 1,584 miljarder kronor, sen drift- och underhållskostnader på lite över 500 miljoner kronor vilket ger ett driftnetto på ca 1 miljard kr. Men sen äter finansiella kostnaderna (kostnaderna för lån) upp nästan 80% av driftnettot. Så förvaltningsresultatet blir 323 miljoner kr. Sen minskas resultatet för år 2013 betydligt av värdeminskning på fastigheterna (jämför med värdeökning föregående åren 2011-2012), vilket är en minuspost på ca 200 miljoner. Men för 2013 till skillnad mot föregående år dras ingen skatt, så resultatet före skatt på 132 mkr adderas av 99 mkr till att få årets resultat för 2013 att sluta på 231 miljoner kr. Jämför 231 mkr för 2013 med 923 mkr för år 2012. Det som höjde resultatet för år 2012 var ökning av värdet på fastigheterna.

Så RR visade att Hemfosas resultat för 2013 är belastat av höga kostnader för lån på 779 mkr  och värdeminskning av fastigheterna på 193 mkr. I denna översikt av RR för åren 2011-2013 ser man potentialen till bra framtida vinster för hemfosa genom att öka driftnettot kombinerat med ökning av värdet på bolagets fastigheter. Jag tror Hemfosa med låga räntenivåer kommer fortsätta satsa på att ha en hög belåning och använda pengar från nyemissionen till att öka hyresintäkter och driftnettot snarare än att betala av lån.

 Vi går vidare till den presenterade balansräkningen (BR) för att kolla på tillgångar och hur de finansierats av eget kapital och skulder.

Man ser att fastigheternas värde år 2013 är 16, 284 miljarder kronor. Att likvida medel var 284 mkr. Dessa fastigheter med mera har finansierats med eget kapital på 2,369 miljarder kronor och lån på nästan 15 miljarder. Det är definitivt vettigt av Hemfosa att göra en emission och notering på börsen för att få möjligheten att minska skulder och öka eget kapital.

Så en titta på den presenterade kassaflödesanalysen

 

 



Kassaflödesanalysen visar på ett hyfsat kassaflöde från den löpande verksamheten, som skulle bli negativt på grund av investeringar i fastigheterna, om det inte vore för att lån upptogs som gör att Hemfosa hade likvida medel på 284 mkr vid 2013 års slut.

Sist en titt på nyckeltal för Hemfosa

Bland nyckeltalen fastnar jag för att potentialen för ett högt avkastning på eget kapital (ROE) genom värdeökningarna på fastigheter som gav höga tal 2011-2012, men ROE på 10,2% för 2013 får väl anses vara okej. Direktavkastningen på fastigheterna ligger lite över 6%. Så syns den höga belåningen på 83,9% för 2013 för fastigheterna. Eget kapital per aktie på 94,8 kr mot notering nu i mars på 88-96 kr per aktie. Det står som kommentar att efter årsskiftet 2013 sker lån av SEB och Swedbank samtidigt som lån av aktieägare kvittas mot nya aktier vilket ska sänka belåningen från ca 84% till ca 66%.

Sen finns en proforma redovisning av Resultaträkning, balansräkning och kassaflödesanalys som visar effekterna av hur resultaträkning och finansiell situation kunnat se ut om refinansiering av aktieägarlån skett 1 jan 2013.

Angående utdelningens sägs det att den ska vara 60% av utdelningsgrundande resultat.


Utdrag ur Avanzas analys av Hemfosa

"Finanskrisen ledde dock aldrig riktigt till de härjningar bland framför allt de hårt skuldsatta utländska fastighetsbolagen som Hemfosa räknade med i början av 2009. De rekordlåga räntorna och den relativt snabba konjunkturåterhämtningen räddaade många bolag. Det har i sin tur också inneburit att Hemfosa många gånger köpt sina fastigheter till lite högre priser än det skulle ha önskat."

"Förvaltningsresultatet för 2013 uppgick pro forma till 608 Mkr vilket per aktie (exklusive eventuell övertilldelning) blir cirka 9,90 kronor. P/e-talet landar då mellan 8,9 och 9,7 vilket är relativt lågt jämfört med många andra fastighetsbolag på Stockholmsbörsen."