Belåning och Hemfosa

Portföljens totala belåning bara ökar. Detta får mig att vara i andra änden av vågskålen jämfört med bloggare som Lundaluppen (Lundaluppen om Hemfosa) som är emot belåning.

Vad jag gillar med belåning är den kraftiga hävstång det ger. Ett kort räkneexempel. Du har 100 000  kr och köper en aktie som går upp 50%, det ger ett totalt värde på 150 000 kr. OM Säge belåningsvärdet är 50% på aktien så kan du med full belåning köpa aktier för 200 000 med 100 000 som eget kapital. Problemet med detta är att det behövs en marginal för att undvika överbelåning och tvångsförsäljning. Så vi säger att man belånar portföljen med 50% istället för de 100%. Det betyder att man köper aktier för 150 000 kr varav 50 000 kr är lånad med belåning och 100 000 kr är eget kapital. Aktien går nu upp 50% så det totala värdet blir 175 000 kr mot 150 000 kr utan belåning. Vi säger att räntan är 7% på ett år det betyder att lånet på 50 000 kr kostar 0,07 x 50 000 = 3500 kr.

Så att låna 50 000 kr i detta fall skulle ge en vinst på 25 000 kr - 3500 = 21500 kr. Jämför hävstången i att ha 171 500 kr istället för 150 000 kr efter att ha satsat 100 000 kr eget kapital och göra en vinst på 50% i aktien. Med belåning stiger vinsten på eget kapital från 50% till 71,5% vid en uppgång på 50%, detta på grund av belåningen som bara kostar 3500 kr/år för 50 000 kr.

Säg att uppgången sker på ett halvår istället för ett år, då kostar lånet på 50 000 kr bara hälften av de 3500 kr, dvs 1750 kr om belåningen tas bort genom aktieförsäljning efter uppgången på 50%.

Vad jag inte nämnt är en till fördel, att för den som jobbar kan göra ränteavdrag på räntan på 3500 kr för 50 000  kr. Ränteavdraget är på 30% vilket betyder att 30% av de 3500 = ca 1000 kr återbetalas senare och adderas till vinsten på 171 500 kr.

Nu är jag student, så om jag inte jobbar extra och/eller sommarjobbar så inkräktar det tyvärr på min möjlighet att göra ränteavdrag.

Kopplingen mellan min portfölj och Hemfosa är att Hemfosa har en hög belåning på sina fastigheter, liksom jag har en stor belåning nu (igen) i min portfölj. Den höga belåningen i Hemfosa är också anledningen till att bloggaren Lundaluppen väljer att inte teckna aktier i Hemfosa vid noteringen.

För min del har jag nyss valt att teckna aktier i Hemfosa. Jag kommer använda belåning för att kunna teckna aktier i Hemfosa.  Jag sitter nu och tittar i prospektet och ska läsa en analys av Per Ericson på Avanza av Hemfosa, och kommer samtidigt att gå igenom Hemfosa en del i detta blogginlägget.

Kollar vi på rörelseresultatet som presenteras för 2013 i prospektets sammanfattning så syns det att lånen Hemfosa har äter upp en stor del av driftnettot (hyresintäkter - drift & underhållskostnader)

 

 



Hemfosa har enligt Resultaträkningen ovan hyresintäkter på 1,584 miljarder kronor, sen drift- och underhållskostnader på lite över 500 miljoner kronor vilket ger ett driftnetto på ca 1 miljard kr. Men sen äter finansiella kostnaderna (kostnaderna för lån) upp nästan 80% av driftnettot. Så förvaltningsresultatet blir 323 miljoner kr. Sen minskas resultatet för år 2013 betydligt av värdeminskning på fastigheterna (jämför med värdeökning föregående åren 2011-2012), vilket är en minuspost på ca 200 miljoner. Men för 2013 till skillnad mot föregående år dras ingen skatt, så resultatet före skatt på 132 mkr adderas av 99 mkr till att få årets resultat för 2013 att sluta på 231 miljoner kr. Jämför 231 mkr för 2013 med 923 mkr för år 2012. Det som höjde resultatet för år 2012 var ökning av värdet på fastigheterna.

Så RR visade att Hemfosas resultat för 2013 är belastat av höga kostnader för lån på 779 mkr  och värdeminskning av fastigheterna på 193 mkr. I denna översikt av RR för åren 2011-2013 ser man potentialen till bra framtida vinster för hemfosa genom att öka driftnettot kombinerat med ökning av värdet på bolagets fastigheter. Jag tror Hemfosa med låga räntenivåer kommer fortsätta satsa på att ha en hög belåning och använda pengar från nyemissionen till att öka hyresintäkter och driftnettot snarare än att betala av lån.

 Vi går vidare till den presenterade balansräkningen (BR) för att kolla på tillgångar och hur de finansierats av eget kapital och skulder.

Man ser att fastigheternas värde år 2013 är 16, 284 miljarder kronor. Att likvida medel var 284 mkr. Dessa fastigheter med mera har finansierats med eget kapital på 2,369 miljarder kronor och lån på nästan 15 miljarder. Det är definitivt vettigt av Hemfosa att göra en emission och notering på börsen för att få möjligheten att minska skulder och öka eget kapital.

Så en titta på den presenterade kassaflödesanalysen

 

 



Kassaflödesanalysen visar på ett hyfsat kassaflöde från den löpande verksamheten, som skulle bli negativt på grund av investeringar i fastigheterna, om det inte vore för att lån upptogs som gör att Hemfosa hade likvida medel på 284 mkr vid 2013 års slut.

Sist en titt på nyckeltal för Hemfosa

Bland nyckeltalen fastnar jag för att potentialen för ett högt avkastning på eget kapital (ROE) genom värdeökningarna på fastigheter som gav höga tal 2011-2012, men ROE på 10,2% för 2013 får väl anses vara okej. Direktavkastningen på fastigheterna ligger lite över 6%. Så syns den höga belåningen på 83,9% för 2013 för fastigheterna. Eget kapital per aktie på 94,8 kr mot notering nu i mars på 88-96 kr per aktie. Det står som kommentar att efter årsskiftet 2013 sker lån av SEB och Swedbank samtidigt som lån av aktieägare kvittas mot nya aktier vilket ska sänka belåningen från ca 84% till ca 66%.

Sen finns en proforma redovisning av Resultaträkning, balansräkning och kassaflödesanalys som visar effekterna av hur resultaträkning och finansiell situation kunnat se ut om refinansiering av aktieägarlån skett 1 jan 2013.

Angående utdelningens sägs det att den ska vara 60% av utdelningsgrundande resultat.


Utdrag ur Avanzas analys av Hemfosa

"Finanskrisen ledde dock aldrig riktigt till de härjningar bland framför allt de hårt skuldsatta utländska fastighetsbolagen som Hemfosa räknade med i början av 2009. De rekordlåga räntorna och den relativt snabba konjunkturåterhämtningen räddaade många bolag. Det har i sin tur också inneburit att Hemfosa många gånger köpt sina fastigheter till lite högre priser än det skulle ha önskat."

"Förvaltningsresultatet för 2013 uppgick pro forma till 608 Mkr vilket per aktie (exklusive eventuell övertilldelning) blir cirka 9,90 kronor. P/e-talet landar då mellan 8,9 och 9,7 vilket är relativt lågt jämfört med många andra fastighetsbolag på Stockholmsbörsen."

Guldprisets utveckling månadsvis senaste 40 åren

Dagens Casey Daily Dispatch tar upp en artikel om guld med frågan när på året det är bäst att investera i guld.

Svaret är på 40 års data, vilket visas av diagrammet ovan, att mars är den bästa månaden att köpa guld då guld går som sämst då.

Jag personligen reflekterar för tillfället runt om jag ska öka mer i Endeavour mining (EDV.to).

För den som vill se mer av artikeln från Casey research finns den här.

Sino Agro Food presentation

Bolaget kommer att ha en investerarpresentation 28 april i USA.

Efter genom genomgång av CEO Solomon Lee kommer frågor att kunna ställas. Presentationen äger rum på Sheraton Charlotte Airport Hotel.

Det går att anmäla sig till detta här. Just nu finns det 50 platser kvar, och det är gratis att delta.

Jag kommer inte kunna åka dit men har emailat Peter Grossman och frågan om man kan få ta del av presentationen i efterhand.

Bra nyhet Endeavour mining

Endeavour (EDV.to) releasade 6 mars att utvecklingen/starten vid dess Agbaou Gold Mine varit över förväntan. Se releasen här.

Agbaou gruvan ligger i in Côte d'Ivoire och har väntats starta produktion Q1 2014 enligt plan. Och målet är att gruvan ska bidra med 100 000 OZ guld per år till Endeavours totala produktion. Denna nyhet visar alltså att gruvan startat upp på ett utmärkt tillfredställande sätt.

Det är en mycket positi nyhet att gruvans produktion startat över förväntan. Nedan är en jämförelse mellan förväntningar och aktuellt utfall:

	Two months ended February 28, 2014 Actual	Two months ended February 28, 2014 Budget	Variance
Safety & Environment   Lost time injuries	Nil	Nil
Processing   Ore milled (t)   Average daily milling rate (tpd)   Head grade (g/t)   Contained gold (oz)   Metallurgical recovery (%)   Gold recovered (oz)	322,655 5,469 1.83 18,962 97% 18,375	281,207 4,766 1.65 14,918 92% 13,769	115% 133%

 Kursen har gått upp från ca 0,8 cad till 0,93 cad vid stängning i fredags. Jag 3-dubblade mitt innehav i Endeavour mining på grund av att oroligheterna i Krim fick mig att vikta om portföljen mer mot guld, och jag har sedan en längre tid tillbaka gått i tankar på att öka i Endeavour mining då aktien varit ganska så utbombad, men den har efter legat på 0,5-0,6 cad stigit till 0,8 och jag gjorde misstaget att hoppa på en dag för tidigt till köpkursen 0,84 cad istället för 0,8 cad som jag kunnat öka på dagen efter. Men stäningskursen i fredags på 0,93 med denna nyheten i ryggen gör att jag känner mig säker på att bolaget går en bra framtid till mötes.

Angående guldpriset kan jag inflika att Jim Rickards tidigare i veckan bloggade att han tror på ett guldpris på 7000-9000 usd/oz inom 3-5 år.

Jag har bränt mig på PM-bolagen i den nedgång som varit några år och har nu diversifierat portföljen samtidigt som jag beslutat att ändra inriktning i denna blogg till att bevaka börsen som helhet. Se inlägg om detta här. Men även om jag nu är inne på att innehav som det i Citigroup framför att plocka in ett nytt guld eller silverbolag så håller jag ett uppmärksamt bevakande öga på guld- och silverpriserna samt guld- och silverproducenterna som är noterade i kanada.

Det skulle inte förvåna mig om guldpriset inom några år dubblats eller mångdubblats, men det skulle heller inte förvåna mig om det inte gjorde det. Men hur som helst så är Endeavour mining ett guldbolag som är ganska så utbombat samtidigt som det har en bra produktion på ca 400 000 ounce guld per år och jag tvivlar på att guldpriset kommer falla under 1200-1300 usd/oz så ja tror Endeavour mining var ett bra val av en guldproducent att plocka upp runt nuvarande kursnivåer.

Aktuell portfölj

Jag har på grund av situationen i Krim sålt av Mekonomen och Rörvik Timber. Rörvik Timber kändes given att sälja av då den varit svag innan situationen på Krim och jag ville sänka belåningen. Men Mekonomen sålde jag av bara för sänka belåningen, men såhär i efterhand hade det inte behövts då det hitills bara blev en dags fallande kurser, sen vände det och börsen visar en otrolig styrka.

Men jag passade på att ta en första inledande position i den amerikanska banken Citigroup samma dag som jag sålde av Mekonomen, och gick jag ur mekonomen på dagslägsta så kom jag åtminstone in i Citigroup också på dagslägsta. Jag sålde mekonomen på 157 (samma som bloggaren ägamintid köpte på) och Rörvik på 4,27 och 4,43 samt köpte in Citigroup på 47,61 usd.

Sist men inte minst 3-dubblade jag mitt sedan tidigare lilla innehav i Endeavour mining (EDV.to)

Aktuell Portfölj ser nu ut såhär:

Cision 27%
Sino Agro Food 20%
Endeavour 14%
Posco 13%
Citigroup 10%
BFK 10%
Tethys Oil 6,6%



Jag lyckas inte klistra in diagram i blogginlägget här i skolan. Vet inte varför, så siffrorna får räcka för denna gång.

En fråga till Er läsare

Ägamintid är en bloggare som har en rejäl portion av den amerikanska banken Citigroup i sin portfölj.

Jag har själv plockat in aktien med ett första köp som jag tänkt följa upp med fler köp framöver. Men vad jag saknar är en rejälare analys av bolaget.

Jag funderar på att själv ta tag i att göra min första analys här i bloggen av ett bolag med den kunskap jag har om företagsvärdering, redovisning med mera. Jag är långt ifrån en expert. Jag kan tolka enklare redovisningar men vet att bankers redovisningar är ganska knepiga och svåra att analysera och tolka.

Men jag är beredd att göra mitt bästa för att analysera Citigroup utifrån ledning, årsredovisning och liknande som jag kan komma över om bolaget.

Finns det nåt läsarintresse att se en analys av Citigroup?

Ägamintid går ju igenom bolaget i olika blogginlägg, men det saknas en rejälare analys, men kortfattat kan man konstatera att han tror att Citigroup kan dubblas på några års sikt, vilket jag själv tror också.

Kommentera gärna om intresse finns för en analys. Jag har tentor lite senare i mars, men tänkte därefter eventuellt ge mig på att försöka göra en ordentlig analys av Citigroup.

Sino Agro food i JV om räkodling

Jordanfonden skriver om nyheten från SIAF: "SIAF releasade för en kvart sedan ledningsposition i starten av ett megaprojekt inom räkodling i Zhongsan City (Guangdong provinsen)
För att inte siffror och text skall få en felaktig översättning ber JF alla läsare att läsa originalreleasen på http://prn.to/1mSmQHT (PR Newswire) alternativt på bolagets hemsida.
Detta är jättestor händelse för bolaget som nu går från att vara farm-teknologi-demonstratörer till högteknologisk helorganisk 100% miljöperfekt produktionsinriktning i mega-skala av produkter (här räkor) som annars förknippas miljöförstöring av olika slag; helt inomhus i dricksrent snabbcirkulerande/renat vatten (se gamla bilden där JF dricker av det aktuella vattnet)."

Så jag tar och granskar nyheten via Yahoo Finance.

SIAF meddelade idag i följande release: "Capital Award Inks License Agreement with a Sino Foreign Joint Venture Company for Long Term 1,300 Acre Prawn and Hydroponic Venture"

Det står bland annat att "Capital Award, Inc. ("CA"), a wholly owned subsidiary of Sino Agro Food, Inc, has licensed its A-Power Technology ("APT") to Glory Ocean Development Ltd ("GODL," a Hong Kong corporation), who has signed a Sino Foreign Joint Venture ("SFJV") agreement with a group of business partners in Zhongshan City, Guangdong Province, PRC.  Pursuant to the SFJV agreement, a Sino Foreign Joint Venture Company will be incorporated to develop an 8,000 MU prawn and agriculture center in Zhongshan ("Project"). Hong Kong law governs the license agreement."

Så SIAF licensierar sin teknologi för räkodling till Glory Ocean Development. Hittar inget vettigt om dem av att Googla, detta säger mig ingenting: Det står under Active State: Dissolved. Nån som vet vad det innebär?

I alla fall låter verkar projektet stort med ett område på 1300 hektar för att odla räkor.

Vidare fortsätter texten: "In accordance with the agreement, as GODL fulfills this responsibility, CA will be engaged to provide construction and development, as well as consulting support in the form of management, supervision, and training. Phase I fees payable to CA are presently estimated to total approximately 149.6M USD, consisting of 104.3M USD from construction and development, and 45.3M USD from consulting, including 8.5M USD in license fees for 350 A-Power Modules for Phase I. Phase I covers the period beginning on the date of the license agreement and ending two years thereafter."

Så Capital Awards ska stå för kontruktion och utveckling och rådgivning och leda och utbilda i detta JV-samarbetet. Men Fas 1 avgifter som Capital Award ska motta som sägs vara 149,6 MUSD!!! Jämför detta med SIAFs börsvärde på 60 MUSD!!!

Borde inte aktien dubblas minst på detta så fort marknaden validerat det hela? Jag förstår om det finns en osäkerhet och misstro mot SINO Agro Food som litet kinesiskt företag noterat på OTC:BB i USA. Men detta borde höja kursen mer än 12%, kursen är nu uppe i ca 0,49 USD.

Pressreleasen innehåller även försäkranden som detta: "The SFJV agreement specifies that one of the responsibilities of GODL thereunder is to "procure and secure the services of Capital Award, Inc. as the master consulting and servicing provider and management of the Project and its developed operations, to be in charge of all affairs of the Project using the said technology to develop the Project."

Sen står det att Capital Award ska marknadsföra och distribuera räkorna.

Avslutningsvis kommenterar CEO Solomon Lee: "I am very pleased and gratified to make this announcement today. The license agreement represents a culmination and a beginning at the same time. It validates our technology and the success of our current indoor fish and prawn farms, which, in a sense, have served as demonstration farms. The agreement is a major marker in the Company's growth and stature. I look forward to reporting more details as further approvals materialize, and project activities progress."