Arlandastads finansiella ställning i sammandrag
Vad är substansvärdering?
Substansvärdering är en form av bolagsvärdering som bygger på skillnaden mellan ett företags tillgångar och skulder. När du räknar fram ett bolags substansvärde utgår du alltså från balansräkningen, men du nöjer dig inte med bara bokförda värden. Du justerar (normaliserar) tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värde. På så sätt kan du få en mer rättvis bild av företagets faktiska värde.
I praktiken innebär detta:
Öka värdet på tillgångar som är undervärderade
- Exempelvis kan fordon, fastigheter eller maskiner vara helt avskrivna i bokföringen trots att de fortfarande har ett marknadsvärde.
Minska värdet på tillgångar som är övervärderade
- Vanligast i startups med immateriella tillgångar eller i företag med osäkra kundfordringar.
Justera skulder
- Till exempel om det finns obeskattade reserver som måste beskattas (skulden ökar), eller skulder som i praktiken inte är så stora som de ser ut på pappret.
Genom att göra denna normalisering får du fram ett substansvärde som ofta skiljer sig från det rena bokförda egna kapitalet. Substansvärdet kan antingen vara högre eller lägre än det bokförda värdet, beroende på hur pass korrekt värderade tillgångar och skulder är i balansräkningen.
Fördelar och nackdelar med substansvärdering
Fördelar
- Du undviker i stor utsträckning rena gissningar och spekulationer.
- Metoden är relativt snabb att utföra.
- Du får ett rimligt värde för bolag som äger omfattande tillgångar (t.ex. fastigheter).
- Passar särskilt bra vid likvidationer eller om bolaget inte går med vinst.
Nackdelar
- Du tittar bara på tillgångar och skulder, inte på hur bolaget faktiskt presterar.
- Ett lönsamt bolag och ett olönsamt bolag kan i teorin få samma substansvärde om de har snarlika tillgångar och skulder.
- Tar ingen hänsyn till framtida potential eller vinsttillväxt.
- Till synes enkel metod, men normaliseringen av balansräkningen kan vara komplex.
När passar substansvärdering bäst?
- För bolag med stora värden i anläggningstillgångar eller fastigheter.
- Om bolaget inte går med vinst.
- Inför likvidation eller om du vill hitta ett ”golv” för värdet.
Ofta används substansvärdering tillsammans med andra värderingsmetoder, som avkastningsvärdering (utifrån vinst) eller kassaflödesvärdering (utifrån framtida kassaflöden), för att få en mer heltäckande bild av bolagets värde.
Arlandastad – ett exempel på substans- och bokfört värde
Arlandastad är idag ett av börsens lägst värderade fastighetsbolag sett till marknadsvärdet i förhållande till både bokfört värde och beräknat substansvärde (NAV). Bolaget redovisar dock förluster i nuläget, och det är inte helt klart när och hur dessa kan vändas till vinst. Samtidigt är Arlandastad ett nischat bolag med fokus på att utveckla fastigheter och mark kring områden nära flygplatser, främst Arlanda och Skavsta.
Finansiell översikt över Arlandastad
- Marknadsvärde på förvaltningsfastigheter: 6,61 Mdkr.
- Totala tillgångar (inkl. JV-bolag, pågående projekt, kringverksamhet): 7,46 Mdkr.
- Totala skulder: 2,99 Mdkr.
När skulderna dras av återstår ett eget kapital på 4,48 Mdkr, vilket utslaget på 63,26 miljoner aktier ger cirka 70,77 kr per aktie. Enligt bolaget själva ligger dock det justerade substansvärdet (NAV) på 85 kr/aktie – alltså runt 20 % högre än det redovisade egna kapitalet per aktie.
Varför skiljer sig detta från det bokförda värdet?
Precis som vid all substansvärdering kan det finnas poster i balansräkningen som i verkligheten är värda mer (eller mindre) än vad som framgår av det bokförda värdet. I Arlandastads fall pekar ledningen på att den långsiktiga potentialen i företagets fastighetsbestånd och markområden inte syns fullt ut i balansräkningen. De lyfter även fram andra värdeskapande faktorer:
- Identifierar strategiska markområden med potential.
- Stor projektportfölj och byggrättsportfölj.
- Låg belåningsgrad – ger finansiell stabilitet och handlingsfrihet.
- Driver operativa bolag som tillför mervärde till fastighetsaffären.
Här skulle en extern värderare, specialiserad på fastigheter, kunna justera upp eller ner de poster som inte är korrekt värderade. Skillnaden mellan bokfört värde (det egna kapitalet på 70,77 kr/aktie) och substansvärdet (85 kr/aktie) visar att det kan finnas dolda värden i fastighetsbeståndet och projekten.
Slutsatser
- Substansvärdering är i grunden en enkel idé – ta tillgångar minus skulder. Men för att få en rättvis bild behöver du normalisera balansräkningen genom att se över om bokförda värden verkligen speglar marknadsvärden.
- Arlandastad är ett konkret exempel där bolagets egna uppgifter indikerar att det finns ett större ”verkligt” värde än vad som syns i den rena balansräkningen. I dagsläget handlas aktien dessutom till en nivå som, enligt många bedömare, ligger långt under såväl eget kapital som bolagets beräknade NAV.
- Kompletterande metoder som avkastningsvärdering eller kassaflödesvärdering kan ge ett mer heltäckande beslutsunderlag, särskilt om du vill väga in framtida vinster eller kassaflöden.
- Eventuell förlustsituation i Arlandastad just nu betyder inte nödvändigtvis att bolaget saknar värde, men det gör att en investerare behöver göra en bedömning av risken, tidshorisonten och hur stor potential man anser att projekten och fastighetsportföljen kan ha på sikt.
I slutändan är det summan av bolagets faktiska (och framtida) tillgångar, dess skuldsituation och marknadens förtroende för ledningens strategier som avgör hur nära den bokförda siffran eller NAV-kalkylen aktiekursen kommer att ligga. För att få en så träffsäker värdering som möjligt krävs därför ofta en kombination av substansvärdering och andra värderingsmetoder.
